Loc'Avantages : rénovez, louez abordable et bénéficiez d'aides pour l'accès au logement

Qu'est-ce que Loc'Avantages ?

Loc'Avantages est un dispositif porté par l'Agence nationale de l'Habitat (Anah), conçu pour permettre le développement d'un parc immobilier social privé. En contrepartie d’un loyer plafonné, en tant que propriétaire, vous bénéficiez d'avantages fiscaux et d'aides financières, ce qui rend la location de votre bien plus attractive. 

Le dispositif Loc'Avantages vise plusieurs objectifs principaux :

• Améliorer l'accès au logement à des prix abordables : en incitant les propriétaires à proposer des loyers plus accessibles, le programme cherche à répondre aux besoins croissants en matière de logements, notamment dans les zones tendues.
• Favoriser la mixité sociale : en rendant le logement plus accessible, Loc'Avantages contribue à la diversité sociale dans les quartiers, permettant à des ménages aux revenus variés de cohabiter.
• Soutenir la rénovation des logements : le programme encourage également les propriétaires à rénover leurs biens, ce qui contribue à l'amélioration du parc immobilier.

Comment fonctionne Loc'Avantages ?

Loc'Avantages regroupe plusieurs acteurs clés :

• Les propriétaires : les particuliers ou les entreprises qui possèdent un bien immobilier et qui souhaitent le louer.
• Les locataires : les personnes à la recherche d'un logement abordable, qu'il s'agisse de ménages modestes, de jeunes actifs, ou de familles.
• Les collectivités locales : les municipalités qui jouent un rôle clé dans la mise en œuvre du dispositif et qui peuvent proposer des aides complémentaires.
• Les agences immobilières sociales : les entreprises spécialisées dans la gestion locative de bien conventionnés.
• Les entreprises RGE : les professionnels du bâtiment mandatés par le propriétaire pour réaliser les travaux de rénovation nécessaires à la mise en location.

Conditions d'éligibilité

Pour bénéficier du dispositif Loc'Avantages, plusieurs conditions doivent être respectées :

• Un loyer modéré : le loyer est conventionné et fixé par l’Anah. Il doit être inférieur à un certain plafond, déterminé en fonction de la zone géographique et de la typologie et surface du logement. Le propriétaire a le choix entre 3 niveaux de loyer : LOC 1, LOC 2, LOC 3. Ces niveaux sont calculés en appliquant une décote au loyer de marché observé sur la commune du logement. À chaque niveau de loyer, sont associés des taux de réduction d’impôts sur le revenu foncier et un plafond de ressources à ne pas dépasser pour les locataires. Les 3 niveaux sont les suivants : 
  
  • -15% pour LOC 1 
  • -30% pour LOC 2 
  • -45% pour LOC 3 (uniquement en intermédiation locative) 

• Un bail conventionné : les propriétaires doivent signer un bail conventionné avec l’Anah, ce qui implique des engagements concernant le montant du loyer et la durée de la location (minimum 6 ans).
• Un logement rénové : loué un minimum 6 ans, en non meublé, en tant que résidence principale et qui n’est pas un passoire thermique. Les logements doivent répondre à des critères de qualité et de confort, ce qui peut nécessiter des travaux de rénovation (les passoires thermiques, c'est à dire les logements classés F ou G, sont exclues du processus de location).

Avantages pour les propriétaires

Ce dispositif apporte de nombreux avantages pour les propriétaires tels que : 

• Une réduction d'impôt pour ceux qui s'engagent à louer leur bien à un loyer modéré.
• Des aides financières jusqu’à 28 000 € en fonction de la nature des travaux effectués pour rendre le logement conforme. 
• Une sécurisation des revenus locatifs en proposant un loyer abordable : les propriétaires peuvent ainsi attirer des locataires stables et responsables, réduisant ainsi le risque de vacance locative. En effet, confier votre bien à une agence immobilière à vocation sociale en vue d’une location à des ménages aux revenus modestes,  vous permet de sécuriser votre location (garanties sur les loyers impayés et les dégradations) et de gagner en tranquillité.

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À savoir : Loc’Avantages n’est pas cumulable pour un même logement avec d’autres dispositifs d'incitation fiscale comme Denormandie, ni cumulable avec MaPrimeRénov’.

Avantages pour les locataires

Les locataires aussi peuvent tirer des bénéfices à ce dispositif et le premier est un loyer abordable : Loc'Avantages permet aux locataires d'accéder à des logements à des prix inférieurs à ceux du marché, facilitant ainsi leur budget.

Les locataires bénéficient également d’une qualité de logement : les logements soumis au dispositif doivent respecter des normes de qualité, garantissant un meilleur confort et une meilleure sécurité pour les locataires.

Enfin, en favorisant la cohabitation de ménages aux revenus variés, le dispositif contribue à créer des communautés plus inclusives.

Comment bénéficier de Loc’Avantages ?

Pour bénéficier de ce dispositif, vous pouvez déposer votre dossier sur la plateforme dédiée de l’Anah. Votre demande doit être enregistrée avant le 31 décembre 2027.

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Étapes pour bénéficier de Loc'Avantages

Les propriétaires doivent se soumettre à quelques obligations pour pouvoir en bénéficier :

1. Évaluation du bien : avant de s'engager dans le dispositif, les propriétaires doivent évaluer leur bien pour déterminer s'il peut répondre aux critères de Loc'Avantages : logement doit avoir plus de 15 ans, loué non meublé, en résidence principale et ne doit pas être une passoire thermique. 

NB : Si le logement répond à tous ces critères mais reste une passoire thermique (classé F ou G), il sera nécessaire, avant de signer la convention, d'activer le volet travaux de Loc ‘Avantages pour des travaux comme l'isolation des murs, de combles et des fenêtres, le système de chauffage ou de production d'eau chaude.

2. Signature du bail conventionné : les propriétaires doivent prendre contact avec l’Agence Immobilière Sociale de leur secteur pour signer un bail conventionné, qui fixe les modalités de location, y compris le montant du loyer et les engagements de durée. Ces structures à but social qui ont les compétences d’une agence immobilière ont vocation  à favoriser l’accès et le maintien des personnes fragilisées dans un logement autonome tout en sécurisant le risque locatif du propriétaire et à mobiliser des logements du parc privé pour loger les personnes en difficulté.
3. Réalisation des travaux : si le logement nécessite des travaux, il peut mobiliser le volet subvention travaux du dispositif et faire appel à un Accompagnateur Rénov.
4. Déclaration des revenus locatifs : les propriétaires doivent déclarer leurs revenus locatifs en tenant compte des réductions d'impôt prévues par le dispositif.

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Les bénéfices fiscaux de Loc'Avantages

Le montant de la réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier peut aller de 15 à 65 % et dépend du montant du loyer demandé au locataire et du recours ou non à une intermédiation locative (l’intervention d’une agence immobilière sociale ou d’une association agréée par l'État) pour louer votre logement.

NB : le  recours à une intermédiation locative vous fera bénéficier d’une réduction d’impôt plus importante qui sera calculée sur le montant des revenus bruts du logement et se déduit de l'impôt dû.

Pour bénéficier de Loc’Avantages, vous pouvez choisir entre trois niveaux de loyer :

• Loc1 : votre loyer se situe 15 % en dessous des loyers du marché et vous bénéficierez donc de -15% de réduction d'impôts.
• Loc2 : votre loyer se situe 30 % en dessous des loyers du marché et vous bénéficierez donc de -35% de réduction d'impôts.
• Loc3 : votre loyer se situe 45 % en dessous des loyers du marché et vous bénéficierez donc de -65% de réduction d'impots.

Pour connaître le niveau de loyer de votre localité, accédez au simulateur de l’Anah

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Que comporte le volet travaux de Loc’Avantages ?

Les propriétaires peuvent bénéficier d’aides pour la réalisation des travaux pour sortir le logement de passoire énergétique. Il devra alors atteindre, au minimum, une étiquette D après travaux. Pour les travaux de rénovation énergétique :

• Le projet doit permettre un gain énergétique d'au moins 35% et atteindre l’étiquette énergétique D du DPE après réalisation des travaux.
• Les travaux doivent faire l’objet d’un accompagnement personnalisé au travers des Accompagnateurs Rénov’ renforcés ou opérateur Anah conventionné dans le cadre d’un projet de travaux de rénovation énergétique.
• Le niveau de dégradation du logement doit avoir été constaté par un diagnostic établi par un professionnel ou un arrêté d'insalubrité ou de péril. 
• Il s'agit de faire un ensemble de travaux comme l'isolation des murs, de combles et des fenêtres, de changer le système de chauffage ou de production d'eau chaude.

En fonction du type de travaux, différents montants sont proposés. 

• Travaux de rénovation globale d’un logement dégradé : 35% du montant HT des travaux, pour un plafond de 1 000 € HT/m², dans la limite de 80 m², soit un maximum de 28 000 € par logement. 
• Travaux de rénovation autres (dont énergétique sous réserve d’une amélioration d’au moins 35% de la performance thermique du logement) : 25% du montant HT des travaux pour un maximum de 750 €/m², dans la limite de 80 m², soit un maximum de 15 000 € par logement. 
• Pour l’aide à la maitrise d’ouvrage : Le recours à un AMO Mon Accompagnateur Rénov' agréé ou opérateur Anah est obligatoire pour les travaux lourds et recommandé dans les autres cas. Si le logement est situé en secteur d’opération programmée, l’AMO peut être financé jusqu’à 100% par l’Anah. Sinon, l’Anah finance jusqu’à 1 600 € par logement en cas de travaux de rénovation énergétique, et jusqu’à 2 000 € par logement en cas de travaux de rénovation d’un logement dégradé (4 000 € si ces travaux permettent un gain énergétique d’au moins 35%). 

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