Dispositif Denormandie : investir dans l’ancien pour rénover et dynamiser le marché locatif

Qu'est-ce que le dispositif Denormandie ?

Ce dispositif s'inscrit dans une démarche de revitalisation des centres-villes tout en améliorant la qualité de l'habitat. Il est mobilisable pour toute transaction éligible jusqu’au 31 décembre 2027.

Les travaux de rénovation permettent d'améliorer le confort et la sécurité des logements, tout en réduisant leur consommation énergétique. Denormandie a été mis en place pour répondre à 2 objectifs :

1. L’augmentation de l'offre locative dite “accessible" : en rénovant des logements anciens, le dispositif contribue à accroître l'offre de logements disponibles sur le marché locatif et à proposer des loyers abordables pour des ménages modestes.
2. La lutte contre la précarité énergétique : en modernisant les logements, le programme aide à réduire les factures d'énergie des locataires, favorisant ainsi un habitat plus accessible et durable.

Comment fonctionne le dispositif Denormandie ?

Les conditions d'éligibilité

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, plusieurs conditions doivent être respectées :

- Type de logement : le dispositif s'applique aux logements anciens avec travaux qui doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération d'investissement.

Les travaux doivent inclure des rénovations énergétiques, mais peuvent également prendre en compte des travaux de mise aux normes, la création de nouvelle surface habitable ou des améliorations esthétiques (le dispositif s'applique même si les travaux de rénovation énergétique sont réalisés par des professionnels non RGE. La seule condition est que le montant des travaux doit être supérieur aux 25% du coût de la transaction.

Ces travaux doivent toutefois permettre d'améliorer la performance énergétique de 20% minimum et comprendre deux gestes de travaux (changement de chaudière, l'isolation de la toiture, l'isolation des murs, changement de production d'eau chaude, l'isolation des fenêtres). Un DPE est donc obligatoire avant et après travaux, pour justifier du gain de performance  (excepté pour un logement qui n'est pas équipé d'un système de chauffage, ou qui est chauffé uniquement par une cheminée à foyer ouvert, et qui ne dispose pas d'un dispositif de refroidissement).

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- Zones éligibles : le logement doit être situé dans des communes éligibles, notamment celles bénéficiant d'un plan de revitalisation urbaine comme “Action coeur de villes” et les communes du programme “Opération de Revitalisation des Territoires”. Retrouvez toutes les zones sur le simulateur du site du service public.

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- Plafonds à respecter : les loyers doivent être plafonnés en fonction de la zone géographique et de la surface du logement. Le logement doit être loué nu (non meublé) comme habitation principale, au plus tard 1 an après l’achèvement des travaux ou de son acquisition. Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants : 

- Engagement locatif : les investisseurs doivent s'engager à louer le bien pour une durée minimale de six ans à un ménage qui respecte ces conditions de ressources à la signature du bail (nul besoin de vérification annuelle du revenu, seulement un contrôle à chaque changement de locataire) :

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L’avantage fiscal

Le principal attrait du dispositif Denormandie réside dans l’avantage fiscal qu'il offre. Vous pouvez ainsi bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu allant jusqu'à 21 % du montant des investissements réalisés (montant éligible plafonné à 300 000€), étalée sur 12 ans : 2% par an pendant 9 ans, soit 6 000 € par an maximum puis 1% par an pour 3 années additionnelles, soit 3 000 € maximum.

Les frais liés à la gestion de la propriété, ainsi que les intérêts d'emprunt, peuvent également être déduits des revenus fonciers, augmentant ainsi la rentabilité de l'investissement. L’exonération de la taxe foncière peut aussi être cumulée au dispositif Denormandie. En effet, dans certaines communes, il est possible de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant deux ans après l'achèvement des travaux de rénovation.

Exemple : 

Un ménage achète un bien sur la commune de QUIMPER  (zone B1)

• Achat d’un appartement de 80m² à rénover classé F = 250 000€ euros  
• Travaux de rénovation = 130 000€
• Montant de l’investissement = 380 000€
• Loyer plafonné à 934.40€/mois soit 11 212.80€ annuel

→ Engagement sur 6 ans ou 9 ans :  réduction annuelle d'impôt de 6 000€ de l'année 1 à l'année 9

 (2% du projet plafonné à 300 000€) 

→ Engagement sur 12 ans : réduction annuelle d'impot de 3 000€ sur les années 10-11-12 

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Les étapes pour bénéficier du dispositif Denormandie

Pour bénéficier de cette défiscalisation, il est important de suivre quelques étapes indispensables : 

1. Recherche du bien : vous devez d'abord identifier un logement ancien dans une commune éligible au dispositif. Il est conseillé de se renseigner sur les projets de revitalisation en cours dans la région.
2. Évaluation des travaux : une fois le bien identifié, il est essentiel d'évaluer le coût des travaux de rénovation nécessaires en ayant recours à une évaluation thermique, un dpe ou un audit. Cela inclut à la fois les rénovations énergétiques et les mises aux normes.
3. Montage du dossier : un dossier devra être constitué de factures des travaux, d’une étude énergétique ou DPE avant ET après travaux, de l’avis d’imposition du locataire afin de justifier du revenu du ménage de ce dernier et du bail.
4. Déclaration fiscale : après la réalisation des travaux et la mise en location du bien, les investisseurs doivent déclarer leur réduction d'impôt sur leur déclaration de revenus.

Les avantages du dispositif Denormandie

Pour les investisseurs  

1. Rentabilité accrue : grâce aux réductions d'impôt et aux déductions fiscales, le dispositif Denormandie permet d'augmenter la rentabilité de votre investissement.
2. Valorisation du patrimoine : les travaux de rénovation augmentent la valeur de votre bien immobilier, ce qui peut être un atout en cas de revente ultérieure.
3. Contribution à la transition énergétique : en investissant dans des travaux de rénovation énergétique, vous participez activement à la lutte contre le changement climatique.

Pour les locataires

1. Accès à des logements de qualité aux loyers abordables : les rénovations permettent aux locataires d'accéder à des logements modernes, confortables et conformes aux normes de sécurité.
2. Réduction des factures énergétiques : Les travaux de rénovation énergétique contribuent à réduire la consommation d'énergie, ce qui se traduit par des factures moins élevées pour les locataires.

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